ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – 03 DIREITOS QUE VOCÊ NUNCA DEVE IGNORAR

Ementa: Venda e compra. Ocorrência de atraso injustificado na entrega da obra, imputável às rés. Danos materiais que são presumidos, razoável seu arbitramento em 0,5% do valor do contrato por mês de atraso. Correção monetária que implica mera recomposição do valor da moeda. Cobrança do INCC, porém, que deve incidir apenas até a data prevista para a entrega da obra e, após, a correção deverá ser realizada pelo IGPM. Inexistência de danos morais. Recurso provido em parte.

Ementa: Apelação – Indenização por perdas e danos – Venda e compra e imóvel – Ocorrência de atraso injustificado na entrega da obra, imputável à ré – Caso fortuito e força maior não configurados – Danos materiais que são presumidos, razoável seu arbitramento em 0,5% do valor do contrato por mês de atraso – Sentença mantida – Recurso a que se nega provimento.

Ementa: VENDA E COMPRA – Autores que pleiteiam indenização por danos materiais e morais decorrentes da mora na entrega do imóvel adquirido das requeridas – Sentença de parcial procedência – Insurgência das partes – Recurso das requeridas – ILEGITIMIDADE PASSIVA – Construtora que afirma não ter feito parte da relação jurídica entre os compradores e a vendedora – Aplicação ao caso da responsabilidade solidária, prevista no art. 7º, parágrafo único, do CDC – MORA NA ENTREGA DO IMÓVEL – Entrega do imóvel após o prazo contratual, considerada a cláusula de tolerância – Mora configurada e incontroversa. LUCROS CESSANTES – Inexistência de caso fortuito ou força maior a justificar a mora na entrega da unidade habitacional – Compradores que se viram privados da fruição do imóvel durante o período damora injustificada da vendedora – Presunção de prejuízo – Entendimento consolidado na Súmula nº 162 deste Tribunal e pelo STJ – Indenização devida – Adaptaçãoda indenização aos parâmetros desta Câmara que se faz necessária, fixando-a em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, por mês, e pelo período de mora. DANOMORAL – Aborrecimento pela demora na entrega do imóvel que não configura lesão aos direitos da personalidade – Indenização indevida. Recurso dos autores – CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR – Impossibilidade de congelamento, mesmo durante o período de mora, porquanto a correção monetária é mero fator de atualização do poder de compra da moeda – Extrapolado o prazo da entrega do imóvel, o IGPM, índice previsto contratualmente, deve substituir o INCC, para correção do saldo devedor e parcelas – Eventual diferença paga a maior, pelos compradores, deverá ser apurada em fase de execução. JUROS REMUNERATÓRIOS (“juros no pé”) – Cobrança, inadmissível durante o período de mora das vendedoras, sob pena de se causar prejuízo financeiro indevido aos adquirentes – Eventual diferença paga a maior, pelos compradores, deverá ser apurada em fase de execução – Recurso das requeridas e dos autores parcialmente providos.

Ementa: COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória por danos materiais e morais. Improcedência. Ausência de elementos que evidenciem falha na prestação de serviço da imobiliária. Atraso na lavratura da escritura. Lucros cessantes não comprovados. Danos morais não configurados. Mero dissabor decorrente de inadimplemento contratual. Honorários advocatício bem arbitrados. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.

Ementa: AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO INDENIZATÓRIO – PRELIMINAR- CHAMAMENTO AO PROCESSO DO CREDOR HIPOTECÁRIO – Imóvel quitado dado em pagamento à autora – Apelante-ré que expressamente se comprometeu à outorga de escritura e baixa do gravame incidente sobre o imóvel dado em pagamento à autora, tão logo fosse concluída a obra – Alegação de necessidade de chamamento do credor

Ementa: Compra e venda – ação de indenização por danos materiais e morais – relação de consumo caracterizada – aplicação do cdc – atraso INJUSTIFICADO NAENTREGA De imóvel – alegação de ocorrência de fato de terceiro que descaracteriza a responsabilidade da ré de indenizar – excludente não comprovada – danosmateriais decorrentes da impossibilidade do autor poder fruir do bem na data apresada que deve ser indenizada – valor dos alugueis correspondentes a este período devidos – sentença mantida. Recurso improvido.

Ementa: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. 1.- Ilegitimidade passiva. Não acolhimento. Indiscutível participação da ROSSI na relação contratual. Incontornável interação contratual. Precedente. 2.- Mora contratual. Configuração. Matéria incontroversa.Atraso na expedição de habite-se e dificuldades para a conclusão do empreendimento. Questões que não tocam aos adquirentes. Incidência do enunciado pela Súmula 161 deste Tribunal. Prazo de tolerância. Manutenção. Adequada prorrogação do prazo inicial, desde que devidamente ajustada (Súmula 164, TJSP). 3.- Indenização pordanos materiais. Arbitramento de lucros cessantes. Admissibilidade, segundo o entendimento do STJ também adotado por este Tribunal (Súmula 162). Indenização devida até a entrega das chaves do imóvel, ressaltando-se que a expedição do habite-se não se considera marco final para a incidência da verba (Súmula 160, TJSP). 4.- Saldo devedor. Reajuste. Substituição do índice. Pretensão, entretanto, calcada no afastamento da correção. Impossibilidade: “O descumprimento do prazo deentrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra não cessa a incidência de correção monetária, mas tão somente dos encargos contratuais sobre o saldo devedor” (Súmula 163, TJSP). 5.- Verbas de assessoria imobiliária. Devolução dos valores acobertada pela prescrição trienal. Incidência do prazo estabelecido pelo art. 206, par. 3º, do CC. Entendimento da matéria alinhado à jurisprudência do C. STJ (REsp nº 1.551.956/SP, Min. Paulo de Tarso Sanseverino). 6.- Multa por simetria. Cobrança. Impossibilidade. Incidência do enunciado pela Súmula nº 159, TJSP: “É incabível a condenação da vendedora ao pagamento de multa ajustada apenas para a hipótese de mora do comprador, afastando-se a aplicação da penalidade por equidade, ainda que descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra. Incidência do disposto no artigo 411, do Código Civil”. 7.- Danos morais. Valor. Indenização por danos morais. Atraso na entregada unidade que importou em desequilíbrio emocional dos compradores. Circunstância apta a caracterizar lesão extrapatrimonial. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e da Câmara. Majoração ou redução afastadas. 8.- Honorários de sucumbência. Arbitramento da verba em 15% (quinze por cento) do valor da condenação. Afastamento da condenação. Derrota simétrica entre os litigantes. Sucumbência recíproca configurada. Incidência do art. 21 do CPC-73. APELO PARCIALMENTE ACOLHIDO, DESPROVENDO-SE O RECURSO ADESIVO.

Ementa: “APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. Ação declaratória de abusividade de cláusula contratual c.c. danos morais e lucros cessantes. Sentença de procedência parcial. Inconformismo de ambas as partes COMISSÃO DE CORRETAGEM. Prescrição da pretensão da autora de devolução dos valores pagos. Ocorrência. Prazo prescricional, na espécie, que é de três anos, nos termos do art. 206, §3º, do CC. Precedente do STJ. Recurso Especial Repetitivo.ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Ocorrência. Obra não concluída no prazo contratual. Alegações de mora das autoridades competentes para aprovação do projeto hidráulico e expedição do “habite-se” que encerram ‘res inter alios acta’ em relação ao compromissário adquirente. Aplicação da Súmula nº 161 deste Tribunal. Termo final da mora que se dá somente com a efetiva disponibilização do imóvel, e não com a emissão do “habite-se”. Aplicação da Súmula nº 160 deste Tribunal. INCIDÊNCIA DO INCC SOBRE O SALDO DEVEDOR. Correção monetária que deve incidir sobre o saldo devedor, de acordo com os índices contratualmente pactuados, mesmo durante a mora na entrega do imóvel, uma vez que representa a simples recomposição do valor da moeda. Aplicação da Súmula nº 163 deste Tribunal. LUCROS CESSANTES. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação. Aplicação da Súmula nº 162 deste Tribunal. Precedentes do STJ. Indenização mantida em 0,5% do valor atualizado do contrato para cada mês de atraso na entrega do imóvel. DANOS MORAIS. Devida indenização pelos danos morais sofridos, diante das peculiaridades do caso concreto. Valor da indenização arbitrado em R$ 15.000,00. COBRANÇA DE “TAXA DE ANUÊNCIA” PARA CESSÃO CONTRATUAL. Cobrança abusiva, por se tratar de despesa inerente à própria atividade empreendedora. Devolução em dobro, que por sua vez é indevida, por não estar caracterizada má-fé na cobrança Sucumbência maior da ré, que deverá arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios dos representantes da autora, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação. Sentença parcialmente reformada. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS”. (v.23704).

Ementa: APELAÇÃO. Ação indenizatória c.c. repetição de indébito. Sentença de parcial procedência. Inconformismo de ambas as partes. Atraso na entrega do imóvel por culpa da requerida. RECURSO DA AUTORA. Mantida a correção monetária, porém, inadmissível a aplicação do índice INCC após prazo estipulado para entrega do bem, sendo o caso de se substituir, após o prazo de tolerância, pelo IGPM. Inexigibilidade de juros moratórios, remuneratórios e demais encargos antes da entrega das chaves, excetuados aqueles decorrentes da época da incontroversa inadimplência, conforme cláusula contratual. Devolução, de forma simples do que foi efetivamente pago, ante a ausência de má-fé pela requerida, a ser apurado em liquidação de sentença. Não há como se aplicar multa à vendedora por analogia ou interpretação extensiva. Inteligência da Súmula de nº 159 desta Corte paulista. RECURSO DA RÉ. Lucros cessantes devidos, mas reduzidos para 0,5% do valor de contrato atualizado do imóvel a incidir após a data do prazo de tolerância de 180 dias até a efetiva entrega das chaves. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência recíproca. Recursos a que se dá parcial provimento.

Ementa: OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PRELIMINAR – Apelantes que pretendem a declaração de nulidade de citação da ré Mafra, uma vez que o Aviso de Recebimento foi firmado por pessoa que não detém poderes de gerência ou administração – Ausência de nulidade – A.R. que foi recebido por pessoa que se encontrava no local e que não apresentou qualquer oposição ao recebimento do ato citatório – Validade – Teoria da aparência, diante do comportamento assumido pelo preposto receptor da correspondência – Precedentes do STJ – PRELIMINAR AFASTADA DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS – Legalidade da estipulação, desde que pactuada de maneira expressa, clara e inteligível – Ausência de abusividade, no caso dos autos – Súmula 184 do TJSP – RECURSO DESPROVIDO NESTE TÓPICO DOS LUCROS CESSANTES – É devida a indenização dos autores pelos lucros cessantes advindos do atraso na entrega do bem – Impossibilidade de fruição do imóvel que acarretou prejuízos materiais – Condenação, cumulativamente com a multa moratória contratual que não configura ‘bis in idem’ – Institutos se revestem de finalidades e naturezas diversas – Aplicação da Súmula 162, TJ/SP – Entendimento, no âmbito desta Colenda Câmara de Direito Privado, de que o percentual de 0,5% sobre o valor contratual corrigido do imóvel, segundo a Tabela Prática do TJSP, é adequado e suficiente, compatível com a prática de mercado, no período de atraso – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO NESTE TÓPICO DOSDANOS EMERGENTES – Despesas adicionais ao contrato, necessárias à finalização da obra – Eventuais valores que tenham sido desembolsados pelos autores a fim de viabilizar o término da obra fogem ao contrato e não podem ser e eles imputado, sendo devido o ressarcimento – Despesas que têm origem no inadimplemento contratual da ré que representam prejuízo gerado pela desídia da construtora – Os gastos adicionais foram demonstrados em planilha e não foram impugnados, pelo que devem ser presumidos verídicos, consoante aplicação dos efeitos revelia – Quanto aos gastos futuros, não cabe falar em indenização, uma vez que, em se tratando de danos emergentes, não se cogita a compensação por dano futuro e hipotético – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO NESTE TÓPICO DO DANO MORAL –Atraso na entrega do imóvel que frustrou qualquer expectativa dos autores de sua utilização, o que ultrapassa o mero aborrecimento – Atraso por período superior a 6 anos, paralização e abandono da obra, o que inclusive gerou a destituição da incorporadora mediante intervenção dos promissários compradores – Razoável o arbitramento da quantia de R$50.000,00, considerada a perpetuação temporal do dano e suas consequências, valor que deve ser corrigido desde a data do arbitramento, nos termos da Súmula 362, do E. Superior Tribunal de Justiça, com juros desde a citação – RECURSO PROVIDO NESTE TÓPICO DA SOLIDARIEDADE DO BANCO BRADESCO – Não há falar em responsabilidade civil do Banco Bradesco pelos prejuízos narrados pelos autores, uma vez que este figura tão somente como agente financiador da obra, não existindo evidência de que tenha assumido compromisso relativo à edificação e entrega da obra – Indenizações fixadas que são devidas tão somente pela ré Mafra, mantida a improcedência do pedido em relação ao banco – RECURSO DESPROVIDO NESTE TÓPICO DA COMPENSAÇÃO DE VALORES – Decorrência da ausência de responsabilidade do banco, indevida a compensação entre o saldo do contrato, que é devido ao Bradesco; e as verbas indenizatórias a serem pagas nestes autos, nas quais foi condenada a ré Mafra – Ausência de identidade de partes credoras e devedoras, pressuposto da compensação – RECURSO DESPROVIDO NESTE TÓPICO DO CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR – Correção monetária que, mesmo após o atraso, permanece devida, por não representar acréscimo patrimonial – Inteligência da Súmula 163 desta E. Corte – Razoável, porém, a adoção de índice substitutivo, prevalecendo, pois, os índices do IGP-M no período compreendido entre o término da tolerância e a entrega das chaves – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO NESTE TÓPICO.

Ementa: “APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. Ação declaratória de abusividade de cláusula contratual c.c. danos morais e lucros cessantes. Sentença de procedência parcial. Inconformismo da ré. AGRAVO RETIDO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA RÉ PARA RESPONDER PELA COMISSÃO DE CORRETAGEM. Ocorrência. Pagamento dos valores que integra o contrato celebrado entre as

Ementa: AGRAVO RETIDO – Insurgência contra a decisão que excluiu o Banco Luso do polo passivo – Desacolhimento – Inexistência de relação contratual entre as partes – Agravo desprovido. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – Compromisso de compra e venda – Atraso na entrega da obra – Parcial procedência do pedido – Inconformismo dos autores – Acolhimento – Existência no contrato de previsão de multa para o atraso na conclusão do imóvel – Cumulação com lucros cessantes – Possibilidade – Condenação ao pagamento dos aluguéis despendidos durante o atraso da ré – Danos morais configurados – Quantum fixado em R$ 10.000,00 – Inteligência da Súmula 162 deste Tribunal – Aplicação do disposto no art. 252 do RITJSP – Sentença reformada – Recurso provido. Agravo retido desprovido e apelação provida.

Ementa: COMPRA E VENDA E INDENIZATÓRIA – Atraso na obra – Procedência parcial dos pedidos – Inconformismo de ambas as partes – Acolhimento em parte – Validade da cláusula de tolerância de 180 dias – Lucros cessantes presumidos – Redução do porcentual arbitrado de 0,65 para 0,5% – Porcentual adotado por esta Corte – Afastamento da cláusula penal prevista somente contra o consumidor – Impossibilidade de reconhecimento da entrega do “habite-se” como termo delimitador de cumprimento das obrigações da construtora – Danos morais configurados – Questão afeta ao direito fundamental à moradia – Inteligência das Súmulas 159, 161 e 162 deste Egrégio Tribunal – Aplicação do disposto no art. 252 do RITJSP – Sentença reformada em parte – Recursos parcialmente providos.

Ementa: OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – Compromisso de compra e venda – Extinção do processo sem resolução do mérito por falta de interesse de agir – Inconformismo – Acolhimento – Causa madura para julgamento – Aplicabilidade do art. 515, § 3º, do Código de Processo Civil. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – Falta de entrega da vaga de garagem – Celebração de proposta com previsão expressa de uma vaga de garagem na unidade condominial adquirida pelos autores – Realização de transação entre as partes, tendo a ré se comprometido a disponibilizar uma vaga de garagem aos autores – Não cumprimento – Alienação posterior das vagas – Obrigação impossível – Conversão da obrigação em indenização por perdas e danos – Inteligência do art. 248 do Código Civil e do art. 461, § 1º, do Código de Processo Civil – Condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – Demora superior a 3 (três) anos – Falta de mão de obra que não se caracteriza como fortuito interno – Indenização por lucros cessantes fixada em 0,5% do valor do contrato atualizado – Danos morais configurados – Quantum fixado em R$ 10.000,00 – Aplicação das Súmulas 161, 162 e 164 deste Egrégio Tribunal – Honorários contratuais – Impossibilidade de ressarcimento – Precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Sentença reformada – Recurso provido em parte.

Ementa: ILEGITIMIDADE PASSIVA – Desacolhimento – Existência de relação jurídica com os autores – Cadeia de consumo – Responsabilidade solidária – Preliminar rejeitada. INDENIZAÇÃO C.C. OBRIGAÇÃO DE FAZER – Compromisso de compra e venda de imóvel – Atraso na entrega da obra – Parcial procedência dos pedidos – Inconformismo das rés – Acolhimento parcial – Embargo municipal que não se caracteriza como força maior – Lucros cessantes presumidos – Redução do porcentual arbitrado de 0,8 para 0,5% (meio por cento) – Porcentual adotado por esta Corte – Danos morais configurados – Quantum reduzido do valor equivalente a 20 (vinte) salários mínimos para R$ 10.000,00 (dez mil reais) – Aplicação das Súmulas 161 e 162 deste Egrégio Tribunal – Sentença reformada em parte – Recurso parcialmente provido. Preliminar rejeitada e recurso parcialmente provido.

Ementa: INDENIZAÇÃO POR DANOS PATRIMONIAIS – Compromisso de compra e venda de imóvel – Atraso na entrega da obra – Improcedência dos pedidos – Inconformismo – Acolhimento em parte – Validade da cláusula de tolerância de 180 dias – Falta de mão de obra que não se caracteriza como fortuito interno – Indenização por lucros cessantes fixada em 0,5% do valor do contrato atualizado e acrescida de juros de mora – Danos morais configurados – Quantum fixado em R$ 10.000,00 – Aplicação das Súmulas 159, 161, 162 e 164 deste Egrégio Tribunal – Sentença reformada – Recurso parcialmente provido.

Ementa: COMPROMISSO DE VENDA. Atraso na entrega do imóvel. Prazo de tolerância superado. Inexistência de fortuito externo. Mora configurada. Aplicação das Súmulas 159, 160, 161, 162 e 163 deste Tribunal de Justiça. Danos morais inexistentes. Impossibilidade de congelamento do saldo devedor. Inocorrência de deserção e litigância de má-fé. Ação procedente em parte. Novo regramento das verbas de sucumbência. Recurso provido em parte.

Ementa: COMPROMISSO DE VENDA. Atraso na entrega do imóvel. Inexistência de fortuito externo. Súmula TJSP 161. Resolução do contrato por culpa exclusiva dapromitente vendedora. Devolução integral das quantias pagas (Súmula TJSP 2). Danos morais não configurados. Ação procedente em parte. Novo regramento das verbas de sucumbência. Recurso provido em parte.

Ementa: Apelação Cível. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da obra. Prazo de tolerância de 180 dias que, in casu, não pode ser considerado abusivo. Súmula 164 do TJSP. Afastamento das condenações anteriores a março de 2012. Provimento neste ponto. Atraso na entrega do bem – Empresas que lucram com o empreendimento e devem suportar a responsabilidade pelos possíveis riscos do não cumprimento dos prazos em virtude da atuação de órgãos públicos, de fornecedores e da mão de obra. Súmula 161 do TJSP. Lucros cessantes – Impossibilidade de usufruto do imóvel no tempo estipulado que provocou inegável prejuízo ao consumidor. Súmula 162 do TJSP. Desnecessidade de comprovação de que o imóvel seria utilizado para locação. Percentual mensal de 0,5% do valor atualizado do contrato que deve ser aplicado ao caso. Parcial provimento. Juros de obra – Data da entrega da obra que determina a incidência de juros sobre o financiamento no caso de imóveis adquiridos na planta – Correta a decisão do Juízo “a quo” no sentido de transferir às apelantes a responsabilidade pelo pagamento de quaisquer juros que tiverem por origem o atraso na entrega da obra – Pacto firmado entre os recorridos e a instituição financeira que deriva da relação contratual original havida entre as partes – Atraso no cumprimento da obrigação configurado – Condenação das recorrentes ao pagamento dos valores incidentes sobre o financiamento a título de juros de obra entre março de 2012 até a data da suspensão da cobrança. Correção monetária – Imperiosa a modificação do índice depois de configurado o atraso, não o total afastamento do reajuste. Parcial provimento. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido, a fim de ser reduzido o percentual concernente aos lucros cessantes; modificada a data do início das condenações perpetradas, em respeito ao prazo de tolerância de 180 dias; e substituído o índice de correção monetária.

Ementa: compra e venda. LUCROS CESSANTES. PAGAMENTO DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA ENTREGA. Insurgência da ré contra sentença de procedência. Sentença mantida. 1. Atraso das obras. Prazo contratual com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Tolerância reputada válida (Súmula 164 do TJSP). Chuvas, falta de material e mão-de-obra não configura força maior ou caso fortuito (Súmula 161 do TJSP). Prazo de entrega das obras em 29/05/2011. Entrega das chaves ocorreu apenas em 18/02/2013. Expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel, não afasta a mora contratual davendedora (Súmula 160 do TJSP). Atraso da vendedora apelante configurado, tal como constou na sentença. 2. Danos materiais (lucros cessantes). Presunção pelo simples atraso. Súmula 162 do TJSP. Precedentes do STJ. Lucros cessantes a serem indenizados. Fixação em sentença de 0,6% do valor atualizado do contrato, por mês de mora. Porcentagem comumente aplicada e afigura-se razoável para indenizar a compradora, independentemente da finalidade que seria destinada aos imóveis. 3. Despesas condominiais e IPTU. Ressarcimento. Cobrança anterior à imissão na posse. Impossibilidade. Abusividade do repasse ao comprador antes da entrega das chaves. Ressarcimento decorre da vedação ao enriquecimento sem causa. Mesmo entendimento do STJ expresso no recurso repetitivo REsp nº 1.345.331/RS. Devolução mantida. Recurso desprovido.